不動産にかかわらず、投資というものの中でもっとも重要なＰＯＩＮＴの一つが出口戦略と言われています。
我々のように仲介の立場でサポート役に徹する私どもは物件取得の機会は少ないものの、宅建業者の不動産運用は多くの場合は取得から売却により利益を確定させる転売によるエクイティですから、その主たる目的として投資期間を可能な限り短くそして最大限のパフォーマンスを達成することにあり、必ず出口が最重要として捉えられます。
いくつかの資産形成の中で不動産が好まれる大きな要因というのは、保有運営面において極めて精度の高い厳密な予測が立てられるところにありますが、個人プレイヤーにおいては出口戦略を厳密に立てた上で物件の取得に挑んでいる方が少ないように思われます。実際のところ、不動産は長期的に保有するに適しているとはいえ、長期間に及べば当然に当初計画とは不一致が出てきますし、出口も見えにくくなるものです。
最近特に目に見えて異常性を感じるところは、その個人プレイヤーの収益不動産の取得に関してです。最大限のパフォーマンスを考えるのであれば、本来は２０２０年オリンピック前に売りぬけ利益確定を目的とする筈ですから、現状で仕入れていてもおかしな話ではありません。しかし、個人プレイヤーの場合、保有期間５年を超えないと短期譲渡所得となりますので、所得税３０％＋住民税９％となり、長期と比べ１９％もの税金がかかります。ですから実際の所、２０１４年末までが個人プレイヤーの取得が最も盛んである筈です。少し落ち着きは見えてきたものの、現在でも参加プレイヤーが多いように思われます。
少し、周りを見渡すと…今動いているのは法人さんであったり、自己使用目的の方々が多くなっている事に気づくかもしれません。
また、もう一つ大きな問題として実際の運営計画が精査がなされていないケースが多く見受けられるように思います。この事については先日、東洋経済でも取り上げられていたようです。
"頭金ゼロで不動産投資を始めた人が見る地獄"
"ローンで大部分を賄うのは綱渡りの運用"
私の知る限り、現在の不動産融資はリーマンショック後２０１０～２０１３年秋頃までと比べると、２倍以上の金額が承認されるイメージです。不動産オーナーが増加する体制は整ったのかもしれませんが、多くの場合、長期保有を目的としていると考えられますので、運営計画の精査を十二分に行いましょう。
・賃貸運営における賃借人の入れ替え回数と一回当たりのコストはどうか？
・賃料下落予想は厳密に行っているか？
・その地域における空室率はどうか？
・設備の状況は？水周りの交換時期とコストは？
・一棟物の場合、外周りの大規模修繕コストと時期は？
・・・etc
長期保有を計画している場合、収支の厳密な算出が重要です。そして売却時期を決めずに保有する事ほど難しい不動産運営はありません。初心者の方の中には運営計画が立て切れない方もいるかもしれません。
当社ＲＥＧＡＬＥでは、実際に不動産オーナーとして多数の不動産運営を行っているスタッフも多数在籍しております。不動産は厳密な予測と運営が可能な極めて貴重な投資対象です。ご入用の際にはぜひ当社スタッフにお声がけ下さい。
㈱ＲＥＧＡＬＥ 事業統括本部
