不動産は、貸すより「売る」がリスクが少ないと言われています。まず貸す際に生じるリスクが２点あります。
一つめに入居者がいないことです。入居者がいないと家賃収入はありません。それでも税金は払う必要がありますし、人が住まない家は傷みが早く、修繕費も負担をしなければなりません。また、以前入居者がいて次の入居者を入れる場合にはハウスクリーニングが必要になったりします。ハウスクリーニングは4,5万は最低でもかかります。入居者がいなく、収入がない状態でも出費は生じます。
二つ目に家賃の滞納や夜逃げです。入居者が毎月きちんと家賃を払ってくれるかどうか分かりません。もちろん払ってくれる人がほとんどでしょうが、このご時世なのでいつ入居者が職を失うかも分かりません。最悪の場合、数カ月家賃を滞納したあげく夜逃げなんてことも可能性はゼロではありません。
以上のリスクをふまえ、貸すより売る方がお得な五つのポイントをご紹介します。
一つ目に住宅ローンが残っている場合。賃貸にして仮に月10万家賃収入があっても、年間やっと120万円です。10年でようやく1200万円ローン返済ができます。それも10年ずっと入居者が絶え間なく居た場合のことで、実際は入居者がずっと居続けるかどうか分かりません。実際は税金や管理料の負担もあるので↑より金額は少ないです。
将来値上がりしそうな土地にある家なら話は別ですが、ローンが残っている場合は、今家を売って残債を無くすのが長い目で見たときにリスクは少ないです。
二つ目に今後住む予定がない場合。今住んでいなくても、将来自分が住む予定があるのであればそれまで賃貸に・・・というのはアリです。でも、今後住む予定が全く無い場合は今売ってしまった方が得と言われてます。家は人が住めば住むほど価値がどんどん下がります。また、入居人が付かない時期があれば税金が重荷となります。価値が下がる前に売却を考える方が良いでしょう。
三つ目に固定資産税や修繕費を払う余裕がない場合。固定資産税は家や土地を持つ人が払わなくてはいけない税金です。また、家賃収入があれば当然収入となるので確定申告をして税金を納める必要があります。また、経年の為の家の劣化についての修繕費は、家の持ち主である人が負担しなければなりません。その余裕が無いのであれば、賃貸にはせず売却してしまった方が負担がありません。
四つ目に値上がりが期待できない土地である場合。駅から非常に近く交通の便が良かったり、多くの人から需要がある人気の立地であるなど今後値上がりする、又は土地の値段が下がらないであろう土地にある家は、今すぐに売却しなくても良いでしょう。ただ実際問題としてそんな立地に家を持つ人は少ないですよね。我が家は駅からも遠く特に人気の立地でもないので、賃貸より売却を選びました。
五つ目に管理料の支払いに抵抗がある場合。家の賃貸管理（入居者を見つけたり、毎月の入金管理など）を不動産屋にお願いすると、管理料を支払う必要があります。値段はだいたい月1～2万円前後と結構な出費となります。これを永遠と支払っていくことに抵抗がある場合は家を売ってしまった方が良いです。
管理を自分でするのであればもちろんかからない出費ですが、なかなか自分だけで行うのは手がかかり難しいので、不動産屋に依頼することがほとんどです。ポイントを押さえて、賃貸か売却か判断していきましょう。実績があり、信頼できる不動産に依頼していきましょう。
レガーレ 東京営業部 南方
