超高齢社会に突入し、将来の年金の不安がささやかれる中、
不動産投資がかなり注目を浴びています。
日本では投資についての勉強はほとんどの方がご経験がないと思いますが、
近年の不動産投資、特にワンルームマンション等の区分所有に関しては頭金不要、
つまりは手持ちの金額がゼロでも始められるというハードルの低さに、
これまで興味がなかったという方でも始められる方が大変増えているようです。
全くの未経験者でもスタートできますので、
年収が何百万と上がったという方もいれば、
逆に手に負えないほどの負債を抱えてしまったという方も少なからず存在しています。
言うまでもなく、購入時に利回りに関しては一番最初にご覧になると思いますが、
利回りが高い物件を購入したのに、
成功と失敗を分けるのはどんな要因なのでしょうか？
不動産投資は、ローリスク・ローリターンと言われてはいますが、
ローリスクとい言えども投資の一つ、諸要因が絡み合って収益が決まってきます。
利回りがいくら高いとしても、空室が続いてしまうようであれば、
家賃収入がゼロになってしまいますので、税金や維持費等を含めると、
実質的には年間ではマイナスという方も少なくありません。
そのため、築が古めの中古マンションでは、
今後の維持費や空室のリスクが加味され、利回りは高めの設定になっています。
よって、本当に見るべきは表面利回りではなく、
維持費やメンテナンス費用、空室のリスクを考慮した実質の利回りとなります。
運営が成り立つかどうかを考慮する際、
見るべきポイントの一つは支出ですが、
それを二分すると「固定支出」と「変動支出」に分かれます。
固定支出というのは、定期的に必ずかかるものですが、
例えば、管理修繕積立金や固定資産税がそれに該当します。
変動支出は、その名の通り変動的なものですが、
例えば消耗品（エアコンや給湯器）の交換や退去時の原状回復費用などで、
何回支出が発生するかは使用状況によって左右されるものですが、
「平均的にこのくらいの支出が発生する」ということは最低でも加味しておかなければいけません。
既に購入されている方で、
もし上記の支出項目について十分シュミレーションをされていない方は、
当社にお声掛けいただければ、
専門のスタッフがより現実的なシュミレーションのお手伝いをさせていただきます。
お気軽にお声がけください。
株式会社REGALE 高祖
